▲近期台中房市進入冷靜期，過去「開價即成交」的盛況已不復見，開始進入讓利成交期。　（圖／記者陳筱惠攝）

近期台中房市進入冷靜期，過去「開價即成交」的盛況已不復見。東森房屋南屯好市多店協理林明輝指出：「目前的市況已全面轉向『總價導向』，買方不再執著於實價登錄的單價，而是以總預算為最高指導原則。」

林明輝在第一線觀察發現，現在的買方對於「實價登錄」的參考價值已有不同解讀，過去實登是價格的天花板，現在則成為議價的起點。他直言：「買方現在心中都有一個總價預算，在市況下如果屋主不肯讓利，基本上很難成交。」市場正經歷一場深刻的結構性轉型。

在實際案例中，市場甚至出現高達500萬元甚至近千萬元的議價空間。林明輝分享：「在買氣轉弱的當下，願意適時縮小獲利空間的屋主，才能在競爭激烈的市場中順利脫手。成交族群的部分，雖然首購與換屋族群皆有，但首購族的挑戰日益嚴峻。」

首購族不論是自備款與貸款成數壓力皆具，目前自備款不足，許多年輕首購族的資金並非靠個人累積，而是仰賴家族支持。加上信用條件趨嚴，受到銀行限貸令與信用管制影響，買方想貸款滿8成的難度增加。

▲不僅房仲開始「全區作戰」以量補價，建商的獵地策略也出現明顯回歸蛋黃區。（圖／記者陳筱惠攝）

以八期重劃區為例，總價帶若落在千萬元內，目前在該區域幾乎難以尋得合適物件，導致買方只能往蛋白區移動，或轉向行政區邊界的模糊地帶。這也讓過去鎖定特定區域深耕的房仲業者，邁向全區作戰。

值得關注的是，不僅房仲開始「全區作戰」以量補價，林明輝表示：「建商的獵地策略也出現明顯回歸。」這反映出開發商在房市震盪期，建商也偏好回歸機能成熟、抗跌性強的「蛋黃區」。

林明輝說：「蛋黃區土地雖然取得成本高、開發難度大（需都更或整合），但由於地段稀缺，對高資產族群仍具備極強的吸引力。」

▲東森房屋南屯好市多店協理林明輝認為，2026年是買方進入市場的最佳切入點。（圖／記者陳筱惠攝）

面對2026年，林明輝認為趨向「平穩」，針對未來市況，在政策連環管制與利率走升的壓力下，房市將從過去的噴發期進入「平穩期」。因此，林明輝說：「現在是買方市場的切入點，尤其是蛋黃區物件，對於有剛性需求的民眾來說，現在反而是好出手的時機，因為屋主讓利的意願正處於高點。」